自宅の不動産を査定に出しました

今の自宅は、不動産投資の勉強も兼ねて都内の中古マンションを買ったものです。

購入してから7年ほど経つので、査定サイト経由で売却価格を査定してもらいました。

利用した査定サイトはこちら。
HOME4U　不動産一括査定
市況がよいせいか、ローン残債を差し引いて若干プラスになるか、
悪くてもとんとんになりそうです。

同程度の部屋を賃貸で借りるのにくらべて、
月4万ほど違うので、
結果として、300万以上得したことになります。

更新料もないので、もっとでしょうか・・・

団信もあるので、保険にもなります。

一人で住むにはちょっと狭いので、
ゆくゆくは引っ越すことを予定していますが、
駅近なので賃貸にだして、持ち続けて、
引退後の年金代わりにしようと思います。

安くて、賃貸需要も見込める不動産は資産になります。

ローンアウト

北海道RC物件、ローンアウトになってしまいました。
諸費用分は自己資金を入れるよう、銀行の方針が変更になったようです。
支店によって方針が違うとはいうものの、複数の業者から聞いたので、支店以上のレベルでお達しがあったのかもしれません。
無理をすれば、方法ないことはないですが、ちょっと様子ですね。

ノンリコース

ノンリコースローンについて情報収集しました。

オリックス

• 融資額：1～5億（物件評価の95%以内）
• 融資期間：5～7年(バルーン返済が前提)
• 金利：LIBOR+2～3.5%

オリックスが指定する管理会社を使うことでSPCの設立が不要なようです。
融資額も個人向けのサイズを意識しているようです。

ネックは金利ですね。
現時点でLIBORが4～5%なので、フルローンではキャッシュフローが回りません。
レジャーホテルなんかだと回るかもしれませんが、さすがに投資感覚では通用しない世界かと。
自己資金がある方、商業施設向けだと思います。


シノケン

• 融資額：～3億
• 金利：不明

東京スター銀行と提携しています。
シノケンが企画・施工する物件が対象とのこと。

構造は木造が多いです。
金利は未確認ですが、キャッシュフローはきびしめで、ローン完済後に土地を手に入れる事を出口戦略としているようです。
キャッシュフローが回って、5～10年後に売却できれば良い投資になる可能性があります。
ノンリコースを利用する場合でも、頭金がない人向けにバックアップローンという商品も用意されていて、本当に自己資金0でも取り組むことを可能にしています。ただしこちらはノンリコースとは違い、通常のローンで、保証人は必要です。
北海道物件が落ち着いたら直接コンタクトを取ってみたいと思います。

北海道物件買付

北海道物件のRC物件に買付を入れました。
平成築、利回り10%台と、条件はよい方です。

銀行の感触としては、やはり転職後の給料がまだ直近の源泉徴収票に反映されていないのに、引っかかっているそうです。給料、賞与明細を参考資料として提出することになりました。

月曜日には事前審査です。

サブプライム問題、株価急落は不動産投資動向にどう影響するのでしょうか？
金利引き上げ見送り、不動産投資ブームの沈静化により、投資環境が良くなる方向に行くことを期待したいです。

区分所有決済

今日は区分所有の決済でした。
場所は会社の近くのオリックス。会社が金融街なので便利です。

登記費用、仲介手数料、決済残金を支払って終了。
今回の物件取得でご縁があった人が一堂に集まって、少し感慨深い気持ちでした。

目標とは少し違う形になりましたが、生まれて初めて不動産オーナーになりました。
今後一棟取得に向けて精進したいと思います。

任意売却物件の情報が入っていたので、決済後相談してみましたが、頭金20%は必要との
こと。

ノンリコースローン

以前から気になっていたクレディセゾンのノンリコースについて直接問い合わせてみました。
Webの問い合わせフォームから質問を投げた所、わざわざ電話で回答を頂けました。

融資額は物件評価に対して最大85%。
理論上はオーバーローンも可能ですが、諸費用分は含まれないとこのこと。

個人も対象としており、一見魅力的なのですが、以下のようにハードルは高いです。

• SPCに対して融資する形式をとるため、SPC設立のノウハウがあるか、アレンジャーを雇う必要があり。
  　→ 会社であればOKであれば、不動産管理法人の設立方法は割とメジャーなので、手が届きそう。
• 融資期間が5年程度であるため、出口戦略まで考慮した事業計画を提示する必要あり
  

資金や出資者を集めて起業するノリに近く、サラリーマンが副業で行うには、時間的にもノウハウの面でも厳しそうだという印象を受けました。
ただ、銀行ローンで取り組むとしても、出口戦略、事業計画は立てるべきですね。

一瞬

先ほど北海道RCフルローン物件の紹介を受けました。
2時間ほど検討してから買付を入れようとしたのですが、その間に買付が入ってしまったとのこと。

若干築年数が古いのですが、立地がよく、5年後に残債＋αで売却してもまたフルローンでキャッシュフローが回る物件で、出口も描けていました。
残念。

物件の足の速さを実感しました。