業者訪問

調布の投資用不動産会社の社長と面談。
30後半から40前半のさわやかなビジネスマン風の方。

まず今の自分の属性について見てもらったが、以下の理由で購入は難しいとのこと。
・フルローンでも自己資金は10%は必要
・ワンルームマンションにつけた融資が与信を毀損している。現金買いであれば審査上プラスになることもあるが、ワンルームの担保価値が低いため債務超過状態になる。また初めての物件購入は融資が付きやすいが、2度目以降は1年以上期間をあける必要があり、かつ1度めより融資が付きにくくなる。

次に融資について質問。
・現在不動産投資に積極的なのは都銀S、信託O、地銀S、ノンバンクS。都銀以外は審査が通りやすいが、その他は金利、期限前の一括返済時の違約金（1%程度）で収益を上げている。
・独身保証人なしでは1億が上限。（金融機関毎の枠ではなく、個人の上限として）
・保証人ありでは上限なしとなるが、2億の壁がある。（具体的な話は聞けず）
・今後サラリーマン向け不動産投資の融資は厳しくなることが予想される

おおよそ他所で聞いた情報と一致していたが、ワンルームマンションをローンで購入することが投資用であったもダメージになることは確実。少し急ぎすぎたか。

途中、購入が難しいから無理と言い切られてしまった。ホームページではサラリーマン向けを謳いながら、サラリーマンには厳しい状況になると言ったり、サラリーマンをばかにするような発言も気になった。元サラリーマンといっていたがよっぽど辛かったのか。
総合すると客にされていないニュアンス。

当分縁はなさそう。

ストックオプション

会社からストックオプションが付与された。
すぐに行使することはできないが、融資時の材料としては使えそうだ。

ワンルームマンション２

ワンルームマンションの決済時期の延長について、業者から売主側の意向の連絡があった。
もともと売主側が家賃を誤って高く申告しており、現況家賃との差分を2年分受領することになっていたが、延長に応じる場合差分の支払いを不要であることを交渉条件にした所、検討するとのこと。

言ってみるものだ。

同時に不動産業界の良くも悪くもアバウトな所を実感した。
事実ベース、数字ベースを心がけないと。

ワンルームマンション

土曜日訪問した業者から早速連絡があった。
現在の属性でも稟議のテーブルに載るが、融資が通ったばかりのワンルームマンションがネックになりそうなので、早々に処分するか、決済時期を延ばせないかとのこと。
債務がない真っ白の状態は、審査上有利らしい。
早速ワンルームマンションの決済時期の引き延ばしの交渉に入ったがどうなるか。

今回の話が流れたとしても、自己資金、保証人をクリアするまでもなく、審査のテーブルに載ることが判明しただけでも大きな収穫だ。

ノンリコース、フルローン

横浜の業者さんでノンリコース、フルローンについて詳しい話を聞くことができた。

• 銀行が不動産投資向けに提供するノンリコースローンは厳密な非遡及ではない。違いは1億円以上では保証人が必要なこと、物件の収入から返済できなくなった場合は債務者の給与収入等を充当する必要があり、3ヶ月間支払いがない時点で債務が免責される（＝物件の所有権が銀行に渡る）

• ノンリコースでかつフルローンがつくケースはほとんどない。ノンリコースは8,9割が普通。
• フルローンで団信が利くのは1億まで。1億以上は保証人が必要となる。
• 話を聞いた都銀では一人当たりの融資枠は2億。
• フルローンであっても金融資産1000万程度は必要。
  

キャッシュがある程度たまった段階ではノンリコースの利用が視野に入るが、成長段階ではやはりフルローンを組む覚悟が必要なようだ。ノンリコースが使えるとしても債務者にもデフォルトの責任があるため、失敗時は与信を毀損することが想定される

保証人の問題は1億以下の物件をターゲットにする、金融資産は他の投資とあわせてまかなうとして、融資枠の上限が思ったより少ない。他の銀行の情報を入手したい所。不動産投資の成長局面ににおける銀行融資の重要性を改めて認識した。

はじめに

はじめまして。30才システムエンジニアです。
昔からファイナンシャル・フリーという言葉に憧れつつも、投資・ビジネスが遠い世界のことに思えて行動を起すことはありませんでした。
20代後半、自分の可能性を知りたいとの思いから、本業で様々なチャレンジをし、結果として現在の会社に転職し自分の中ではブレークスルーを果たせたと感じています。
転職先では金融関係のシステムを専門に開発していることもあり、投資について調べ、自ら実践するうちに、ファイナンシャル・フリーという言葉を思い出しました。

1年間は個別株式、ＦＸを中心にトレードするも、裁量トレードでは収支はとんとんかマイナスになることに気づき、現在は日経225のシステムトレードをメインにしています。

同時に現在の低金利、16年ぶりの不動産市場の上昇、転職から1年経過し融資が可能になったことから、不動産投資も始めました。近々さいたまのワンルームの契約が決まりそうですが、ノンリコースローンを利用して大型案件にも積極的にトライしていきます。今日は午後から横浜でノンリコースローン物件を扱っている業者さんとの面談です。
不動産投資は投資というより事業経営の色彩が強いと捉えており、将来的に事業にできればと夢は広がります。それに備えて宅建、会計の勉強をしています。

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