一瞬

先ほど北海道RCフルローン物件の紹介を受けました。
2時間ほど検討してから買付を入れようとしたのですが、その間に買付が入ってしまったとのこと。

若干築年数が古いのですが、立地がよく、5年後に残債＋αで売却してもまたフルローンでキャッシュフローが回る物件で、出口も描けていました。
残念。

物件の足の速さを実感しました。

契約解除

北海道物件の契約解除を行いました。

手付金の返還以外、金銭の要求を行わない事を確認する文書を交わしました。
敷金のように経費分を引かれたりするんじゃないかとびくびくしていましたが、業者側も客側に対して同じような不安を感じているようです。

今回は事前に聞いていた条件が直前になって変わったわけであり、法的には業者の責任はないものの、ちょっとグレーな気がしますが、勉強になったので手付けさえ戻ってこれば文句を言うつもりはありません。

未来予測

物件取得を急いでいたのは、金利上昇が明らかなため、少しでも低利で融資を受けたいと思っていたからです。
しかし収益還元法の浸透を考慮すると、必ずしもそうとは言い切れないとも思うようになりました。

金利上昇局面で、収益還元法で物件を評価するケースをシミュレーションしてみると、

シナリオ１

• 収益還元法による融資基準を満たすため、物件価格が下がる
  →　積算価格は変わらないか、インフレの影響で上昇するため、今以上に積算価格＞物件価格となる物件が多くなる

シナリオ２

• インフレの影響で物件価格が上がり、フルローンでは収益還元法が適用できないため、積算法と同様に２～３割の自己資金が必要となる

投資家の観点では、シナリオ１の方がありがたいです。今以上に資産-負債の純資産が増えることになります。現状でもこのような物件が結構ありますね。
現実にはシナリオ１、シナリオ２が混在する状況になるかと思いますが、ファンド資金の引き上げにより相場が沈静化すればシナリオ１、このまま相場が上昇すればシナリオ２が優勢になると想像しています。

（経済は素人なので、間違ったことをいっているかもしれません。金利上昇局面での債券価格の動向が参考になるのでしょうか・・・）

個人的には、相場が加熱しても収益還元で評価する方針は貫こうと思います。

業者訪問

日曜日、横浜の投資専門の業者さんを訪問しました。
契約が流れたばかりだったこともあり、あまりいい話は期待していませんでしたが、対応がよく、参考になる情報がきけました。

属性評価について

• 若干金融資産が少ないがフルローンは可能
• 独身、保証人なしなので、1億以内
• ワンルームがマイナス要因（何度いわれたことか。。。）

金融機関の担当者に直接確認してくれたとのこと。
前の物件で保証人が要求されたのは、転職1年目で、源泉徴収票に転職後のＵＰ分が反映されておらず、年収が低く評価されたためであろうとのこと。納得。
あと、家族がいると一人あたり120万マイナスとして見られるため、独身は必ずしも不利ではないとのことでした。

金融機関動向

• アパートローンの場合、年収、負債、扶養家族の数でふるいにかけると、実際に属性が合う人はそう多くはなく、合う人がいれば積極的に融資したがっている
• 年収1000万を境に金融機関内の属性が1ランク上がる（30代サラリーマンには厳しい壁です）
• ノンリコースローンは比較的高いランクの属性が必要（前回ノンリコースがNGになった理由が分かりました）
• 今年の4月から諸費用込みのフルローンは難しくなっている
  

源泉徴収票がでる12月までおとなしく待つことも考えましたが、金融機関によって物件の評価方法がかなり異なるので、今年中の取得も十分狙えるとのこと。

今回訪問したのは新規参入の業者さんでしたが、これから始める方は新しい業者さんの方がいいかもしれません。
業者側も実績を伸ばしたいのと、客側も既存客との競争が少ないはずなので。

融資撤回

結局北海道物件は融資撤回になってしまった。

銀行内で稟議の結果、今回はノンリコースではなく、プロパーローンで保証人付という条件になった。
一応親にも打診したが、現時点の資金力では背伸びをしすぎということで了承を得られなかった。
事業としてみれば自己資本が極端に少ないので反論できない。

他の不動産業者へ問合せた時にも言われたが、自己資金込みのフルローン自体が厳しくなっているらしい。
しかし、売買契約後に融資条件が変わるとは思わず、勉強になった。

自己資金込み、保証人無しでのフルローンがＯＫの支店もまだあるらしいので、
継続して別経路で物件を探してもらうことになった。

今の自分には不動産投資は少しステージが早い気がする一方で、早めに経験をつむことに越したことはない。
次の機会が来るまで、じっと我慢して力を蓄えようと思う。

ピンチのちセーフ？

北海道物件の融資について、銀行から待ったが入った旨連絡があった。

支店レベルではOKが出ていたが、たまたま本店（？）の立ち寄りがあり、現在の条件では全額融資が出せないとのこと。

フルローン、独身、保証人無しという条件は、支店レベルでは通すことができるが、本店レベルでは通常はねられるとのこと。条件として、保証人を入れるという話があったが、ある程度不動産経営に実績ができてからならまだしも、現在の自分の経験、スキル、財力では身内に絶対迷惑をかけないとは言い切れない。1000万クラスの自己資金を入れることも打診されたが、当然無理。

一時はあきらめようと思っていたが、銀行担当者、業者が頑張ってくれた。
再度物件を評価した所、評価額が当初より上がり、ノンリコースローンが可能になったとのこと。評価額の基準になる数値は日々変わるらしい。ノンリコースであれば保証人は必要ないし、属性より物件評価が主になる。
ノンリコースの諸費用が1.89%かかるが、物件評価が上がった分ローン可能額が増えたので、自己資金を100万程度追加すればいい。
ノンリコースかつフルローンはかなり難しいとのことだったので、奇跡的。
明日再度銀行に打診をしてもらう。

火災保険の建物評価額の算出方法

火災保険契約時に評価額の算出方法を教えてもらった。

面積 x 再調達価格 x 係数（壁、共有部分）

今回購入した区分の場合だと購入価格は530万、
評価額は、23㎡ x 18万 x 0.7で大体300万。

再調達価格は地域によって異なり、今回は埼玉だったが、東京では20万程度とのこと。

一棟だと共有部分がないので、一戸あたりの評価額は区分より高くなりそう。
保険の点から見ても区分は価値が薄められている。

火災保険契約

今日は区分の火災保険契。
銀行から紹介された保険代理店（東京海上）がたまたま会社のすぐ近くだったので、昼休みに。
思ったより安い割には色々オプションがついていて、お得な感触を受けた。

会社が日本橋なので保険以外にも、銀行、金融関係の会社が集まっている。
いい物件があったら昼休みに銀行めぐりをしてみたい。

北海道物件は本日手付金振込み。
業者が銀行に売買契約書を持っていって、金消の日程を調整するといっていたが、今の所連絡なし。無事に済んでいるといいが。

北海道物件契約

今日は北海道RC物件の売買契約。

2回目の契約なので、結構落ち着いて望むことができた。
金額はワンルームの20倍程度で、よくよく考えると今まで扱ったことのない金額。
投資未経験の頃であれば金額の大きさに飲まれていただろう。FXや日経225先物で大きい金額を動かすことへの慣れができた。

契約時に判明することは毎度あるもので、固定資産税、都市計画税の清算が必要とのこと。年度頭に当年度分を納付するため、引渡し日以降の分を売主へ支払う。想定外だったが、敷金で充当できそう。

金銭消費貸借契約は来週の予定。

契約をしながら営業さんと今後の方針について相談したが、資産を拡大する方向性で考えると、区分は早めに手放したほうがよさそう。
- ローンによる区分取得は銀行審査上マイナスになること。
- ワンルームの最大のメリットは現金買いができることにあるが、レバレッジを利かせない投資であれば、外債ファンドでも同程度の最終利回りになる。しかも、手間がかからない、空室リスクがない、減価しないことを考えると外債ファンドの圧勝。

いい勉強になった。

セミナー

渋谷でのセミナーに参加しました。
プレミアム・インベストメント主催、書籍を出している午堂さん他4名の方が講師。
広めの会場だったのですが、ほぼ満席でした。
不動産投資の注目度が分かります。

印象に残ったことをメモ。

第一部不動産投資全般について。

• 金利の上昇のタイミングは消費者物価指数上昇時
• 積算価格が高い＝投資適格とは限らない

第二部融資について。

• 勤続年数が短くとも、ステップアップ転職であればマイナスにならない
• アパート・マンション経営の実績はプラス。確定申告をする、空室率を抑えた安定経営をする。
• 一つの銀行へ次の融資を申し込むタイミングは、確定申告を終えたら次が目安。
• 自営業、起業直後は基本的に不利。3期連続黒字、サラリーマン時代と同業種の場合OK。
• 住宅ローンは最近では不利にならない。ただし評価額>債務である必要がある。
• 銀行は貸し出し残高を伸ばすために不動産投資向けローンに積極的だが、金融庁が監視している。（いまの状況が特別なのかもしれませんね）
  

金融機関調査

不動産投資向け融資を扱う金融機関を発掘します。
地銀を中心に、Webで調べたり、直接問い合わせた結果を掲載していきます。

• あおぞら銀行(2007.7)
  取り扱いあり。問い合わせ予定（2007.7）
• 常陽銀行
  ～3億、～30年、保証会社(2007.7)
• 東日本銀行
  ～3億、～30年、保証会社(2007.7)
• 名古屋銀行
  ～1億、～35年、原則保証人要(2007.7)
• 茨城銀行
  ～2億、～30年、原則保証人要(2007.7)
• 北洋銀行
  ～3億、～30年、保証会社、年返済額が予定収入の80%以内(2007.7)
  

-------
取り扱い無し

• 新生銀行（2007.7）
  

参考

マザーズオークション - 各種サービス：ローン（投資用）

書籍購入

新宿の本屋で購入。
コンパクトな分量に、銀行融資、法人設立、税金、経営など、具体的な事例が詰め込まれている。
投資が同じ方向性なので大変参考になる。

宅建

以下の本で宅建を勉強中。
1000ページほどあるが、今までの取引で遭遇した事例や、疑問点が書かれていてとても興味深い。

火災保険

ワンルームマンションの火災保険の見積もりが届いた。

火災、地震あわせて約\20,000。
思ったより安い。

支払い金額は物件の評価額がベースで、買値のおよそ3/5だった。

現地

羽田まで1時間、羽田から千歳空港まで1.5時間、空港から現地まで1時間、3.5時間ほどで現地へ。
場所は札幌市西区。

管理業者、周辺の賃貸業者、飲み屋で情報収集。

良い点

• 立地が良い。
  - 地下鉄東西線、JRとも徒歩圏。冬はJRは遅れがちだが、地下鉄は天候の影響なし。
  - 4,5年前に新しく出来た駅で今後の成長が見込める。
  - 1年前に目と鼻の先に大規模商業施設がオープン。
  
• 周辺賃貸需要は高そう。周辺のマンションの入居率は9割以上。

悪い点

• マンションラッシュで競合となる新築物件が多い。
  →　立地、価格、ペット可などの特典で対抗
• 北海道は不況から脱出していない（北海道出身者談）
  →　賃貸需要にどの程度影響があるか。。。継続ウォッチ。
• 管理状態が悪く、建物が痛んでいる。外壁、屋上は業者の瑕疵で修繕されるが、共有部の廊下が剥げている箇所が目に付き、修繕が必要。
• 駐車場が若干少ない。近隣にはあるので提携が必要か。
  

その他

• ガス暖房はコストが高いため、灯油暖房が好まれる傾向にある
• ドカ雪の年は、年に1,2回ほどトラックによる除雪作業費が発生。（5～10万/1回）

総合すれば競合の多さ、築年数の古さはあるが、管理の強化で十分戦えると判断。
来週には銀行から返事がある。

北の大地へ

今週土曜現地北海道まで物件を見に行く事になった。
初北海道。

何かのお祭りとかぶっているらしく、日曜だと帰りの飛行機がすべて満席。
現地で調査することをまとめなくては。

• 周辺の入居率
• 賃貸業者への聞き込み（家賃相場、需要、客層）
• 入居者へのヒアリング

まだまだありそう。

しかし不動産を始めてから週末は大体出かけている。
関東に来てから8年になるがろくに出かけていなかったので、色々な場所を訪れるのが楽しみになっている。
淡々と注文を入れる（これが大事なのだが）システムトレードにはない魅力だ。

宅健

今週から宅建受付開始。
ぜんぜん勉強が進んでいないがとりあえずエントリー。

実際に取引をしているとかなり興味深いが、法律特有の文体に慣れない。
今後不動産をやる上で強力な武器になるはずなので、絶対取らないと。

南から北へ

熊本物件は融資は通ったものの指値が流れた。
諸費用分込みで融資を受けるため80%程度値切ったのだが、前回エントリで書いている通り積算価格が売値を下回っており、債務超過により与信を毀損するのは購入前から明らかだったので、結果的にはよかった。
金額の大きさに呑まれて冷静な判断ができなくなっていた。
銀行融資を継続的に受けるには、与信を毀損する物件の購入は避けなければならない。
また、積算価格が高ければいざという時も売却が容易である。

同じ日に北海道物件の紹介を受けた。
フルローン可能で、今度は積算価格が購入価格をかなり上回っている。
築年数が若干古く、地方物件というマイナス要因はあるが、駐車場あり、駅近、ショッピングセンターが近い、競合の多い1Rではなく2LDKと十分補える点がある。
商談が纏まりかけていたが、買主が都合により降りたとのこと。
運がいいようだ。是非とも取得したい。

熊本物件

熊本の物件に買付証明を出した。
8000後半の指値。

フルローンの見込みがある、現況満室、もちろんキャッシュフローは回るなど表面的にはよい条件の部類に入る。
熊本は2011年の九州新幹線開通というイベントを控えていることもポイント。

一方で現地の賃貸業者に電話で問い合わせた所、いくつか不安材料も出てきた。
・熊本市はワンルーム供給過剰気味。入居率7割の物件もあり。
・一部道路が浸水する地域がある。（ただし建物は浸水を考慮して高めに配置されている。）
・路線価ベースでの積算価格が物件価格を10数%下回っている。
・車社会の割りに駐車場台数が少ない。

手放しでよいとはいい難い投資だが、今の売り手市場ではキャッシュがない人間に話が廻ってくる事が期待できない。
ただリスクシナリオでも収支はとんとん、新幹線開通に伴う資産価値の向上、イベントに乗じた売却という出口が見えているのでなんとか持つだろう。